Onze mille mètres carrés à Leblon, désormais divisés par dix

La démolition de la maison la plus chère du Brésil commence ce jeudi (3 septembre). Elle se trouve à Jardim Pernambuco, dans le quartier de Leblon, et s’est vendue 220 millions de réais. Dix maisons prendront sa place. Le calcul qui explique cet échange en dit plus sur Rio que la démolition elle-même.

Ce qui existait

Une maison de 1986, avec 2 500 mètres carrés construits sur un terrain de onze mille. Six suites, dix-huit salles de bains, quinze places de garage. Elle appartenait à la famille Amaral, propriétaire de l’ancienne chaîne de supermarchés Disco. La construction occupait 22,7% du terrain, et tout le reste était forêt, sentiers et vue sur la mer, dans un coin de Leblon que presque personne ne connaît de l’intérieur, car Jardim Pernambuco n’a jamais été un endroit où l’on passe par hasard.

Avant l’arrivée des machines, les éléments sont passés aux enchères. Portes, luminaires, marbres, tout ce qui pouvait être retiré d’une construction des années quatre-vingt faite sans économies. La maison a été démontée avec soin avant d’être abattue. La démolition elle-même devrait durer environ trois mois.

Ce qui viendra

Le programme s’appelle Estância Pernambuco, il appartient à Mozak et le projet est signé Bernardes Arquitetura, l’agence de Thiago Bernardes. Dix maisons, livraison prévue en 2027. Chaque lot coûte 23 millions de réais, et sept des dix étaient déjà vendus avant que le premier mur ne tombe. Une fois les maisons achevées, la valeur totale des ventes dépasse 360 millions.

Sur les onze mille mètres carrés, environ huit mille resteront bois, sentiers et points de vue. Il reste peu de terrain privé pour beaucoup d’argent, et c’est précisément cela le produit. Celui qui paie 23 millions pour un lot là-bas n’achète pas des mètres carrés. Il achète le droit d’être à cet endroit.

Il faut dire ce que cela représente en tant que produit, car il est facile de ne lire la nouvelle que comme une perte. Bernardes est aujourd’hui le nom le plus constant de l’architecture résidentielle brésilienne, et il n’existe pas d’autre adresse équivalente disponible à Rio : face à la mer, dans Leblon, entourée de forêt. C’est un lancement destiné à peut-être quelques dizaines de personnes dans tout le pays. Sept ont déjà décidé.

Loi de l’offre

Leblon a terminé 2025 avec le mètre carré le plus cher du Brésil, à 25 717 réais, en hausse de 6,6% sur l’année, selon l’indice FipeZAP. L’inflation de la même période a été de 4,46%. Ipanema suit de près, à 25 302.

Dans le segment du luxe, le chiffre est autre. Au deuxième trimestre 2026, le mètre carré de luxe à Rio a atteint 33 431 réais, en hausse de 12,2% sur douze mois, selon une étude du cabinet Brain Inteligência Estratégica. Le haut de gamme s’est établi à 24 329, en hausse de 9,1%.

Et voici la donnée qui boucle le raisonnement : sur le même trimestre, les lancements de luxe à Rio ont chuté de 50,3% en valeur. Onze unités ont été lancées, contre plus de quatre-vingts un an plus tôt. Dans le même temps, les ventes du marché carioca ont progressé de 45%.

L’offre divisée par deux et les prix en hausse à deux chiffres. Ce n’est pas un manque d’acheteurs, c’est un manque de terrain. Et quand le terrain est le bien rare, onze mille mètres carrés de Leblon occupés par une seule maison cessent d’être un patrimoine pour devenir un calcul qui ne tient pas. La démolition de ce jeudi n’est pas l’excentricité d’un acheteur. C’est la réponse arithmétique à un marché sans stock.

Qui veut voir cette arithmétique à l’œuvre en temps réel dispose d’un meilleur chiffre que n’importe quel indice. Lorsque l’achat du terrain a été annoncé, le projet prévoyait jusqu’à huit maisons, et le lot partait à 19,5 millions. Ce sont aujourd’hui dix maisons, et le lot coûte 23 millions. Le terrain est devenu 18% plus cher, et plus divisé, sans qu’un seul mur ne soit tombé.

Questions fréquentes

Pourquoi la maison la plus chère du Brésil a-t-elle été démolie ?

Parce que le terrain vaut plus divisé qu’occupé par une seule maison. Le mètre carré de luxe à Rio a augmenté de 12,2% sur douze mois tandis que les lancements du segment chutaient de 50,3%. Avec peu de terrain disponible et une demande solide, onze mille mètres carrés à Leblon rapportent davantage en dix lots qu’en résidence unique.

Combien coûte chaque lot d’Estância Pernambuco ?

23 millions de réais par lot. Lors de l’annonce de l’achat du terrain, le projet prévoyait jusqu’à huit maisons avec des lots à 19,5 millions. Sept des dix lots étaient déjà vendus avant le début de la démolition.

Qui signe le projet qui remplacera la villa ?

Bernardes Arquitetura, l’agence de Thiago Bernardes. Le promoteur est Mozak, et la livraison est prévue pour 2027.

Combien coûte le mètre carré à Leblon ?

Leblon a terminé 2025 à 25 717 réais le mètre carré, le plus cher du Brésil, en hausse de 6,6% sur l’année selon l’indice FipeZAP. Dans le segment du luxe à Rio, la valeur a atteint 33 431 au deuxième trimestre 2026.

Publié le 3 septembre 2026. Sources : Exame, BNews, Brasil em Folhas et Ancelmo Gois (O Globo) pour les données du bien et du programme ; Diário do Rio pour les chiffres de l annonce initiale de l achat ; indice FipeZAP, via InfoMoney ; cabinet Brain Inteligência Estratégica, via Portas.