Golden Visa brésilien : la résidence par l’achat immobilier

Le programme que le marché appelle Golden Visa existe au Brésil depuis 2018. Il s’agit de la Résolution normative nº 36 du Conseil national de l’immigration, qui encadre l’autorisation de résidence de l’étranger qui achète un bien immobilier dans le pays avec des fonds venus de l’étranger. En mars 2025, le ministère du Tourisme et le Conseil fédéral des agents immobiliers, le Cofeci, ont signé un protocole pour faire connaître le programme auprès des investisseurs étrangers. La signature a eu lieu au MIPIM, le salon international de l’immobilier organisé chaque année à Cannes. Le protocole n’a pas modifié les règles.

Le montant à investir

Le montant minimum est de R$ 1 million en biens urbains, achevés ou en construction. Dans les régions Nord et Nordeste, le minimum descend à R$ 700 000. Le montant peut être atteint avec un seul bien ou en cumulant plusieurs biens.

Lorsque plusieurs personnes achètent le même bien, chacune doit avoir investi le minimum pour son propre compte. Le financement n’est accepté que pour la part qui dépasse le minimum. Le montant minimum doit être payé avec les fonds propres de l’investisseur.

L’argent doit venir de l’étranger

La résolution s’applique à l’investissement réalisé avec des fonds d’origine étrangère. Le transfert international est prouvé par une déclaration de l’établissement financier qui a reçu l’argent au Brésil. Cette déclaration est jointe à la demande, avec les documents du bien.

Les documents du bien

Pour un bien achevé, la demande comprend le certificat d’inscription au registre foncier, qui prouve la propriété, et la déclaration de la banque sur le transfert. Pour un bien en construction, elle comprend le compromis de vente, la déclaration bancaire, le permis de construire et le dossier de promotion immobilière (memorial de incorporação). S’y ajoutent les documents personnels exigés pour toute demande de résidence au Brésil.

Quatre ans de résidence, puis une durée indéterminée

L’autorisation initiale est valable quatre ans. Jusqu’en 2022, elle l’était pour deux ans. La durée a changé avec la Résolution nº 46 de décembre 2021, publiée au Journal officiel en août 2022. À la fin des quatre ans, l’investisseur peut demander la résidence à durée indéterminée, sous réserve du maintien des conditions ayant justifié l’autorisation, dont l’investissement lui-même.

La présence exigée est d’au moins 14 jours au Brésil, consécutifs ou non, sur chaque période de deux ans. La règle précédente demandait 30 jours sur les deux années d’autorisation.

Le dépôt de la demande

L’autorisation de résidence est accordée par le ministère de la Justice et de la Sécurité publique. Les personnes déjà au Brésil déposent la demande directement auprès du ministère. Celles qui sont à l’étranger peuvent demander le visa temporaire d’investissement, le VITEM IX, au consulat du Brésil. Une fois la demande approuvée, l’étranger s’enregistre auprès de la Police fédérale et reçoit la carte de registre national migratoire (CRNM).

Le conjoint, le partenaire et les enfants peuvent demander la résidence au titre du regroupement familial. Chaque personne dépose sa propre demande, sur la base de la loi sur les migrations et de l’arrêté interministériel nº 12 de 2018.

Les autorisations accordées depuis 2019

Entre 2019 et le début de 2025, 787 autorisations de résidence pour investissement immobilier ont été accordées, selon les données du Conseil national de l’immigration. Le volume annuel investi est passé de R$ 11,3 millions en 2019 à R$ 362 millions la dernière année disponible. Les chiffres ont été publiés en mars 2025, en même temps que le protocole signé à Cannes, et l’objectif présenté lors du salon était d’attirer R$ 1 milliard d’investissements la première année du protocole.

Questions fréquentes

Quel est l’investissement minimum du Golden Visa brésilien ?

R$ 1 million dans un bien urbain, achevé ou en construction. Dans les régions Nord et Nordeste, le minimum est de R$ 700 000. Le montant peut être atteint avec plusieurs biens.

Le Golden Visa brésilien donne-t-il une résidence permanente ?

L’autorisation initiale est valable quatre ans. Ensuite, l’investisseur peut demander la résidence à durée indéterminée, sous réserve de maintenir l’investissement et de remplir les autres conditions.

Combien de temps faut-il passer au Brésil ?

Au moins 14 jours, consécutifs ou non, sur chaque période de deux ans.

Peut-on financer le bien ?

Seulement la part qui dépasse le montant minimum. Le minimum doit être payé avec des fonds propres venus de l’étranger.

La famille peut-elle être incluse ?

Le conjoint, le partenaire et les enfants peuvent demander la résidence au titre du regroupement familial. Chacun dépose sa propre demande.

La résidence mène-t-elle à la nationalité brésilienne ?

Pas automatiquement. La naturalisation fait l’objet d’une demande distincte, avec ses propres conditions prévues par la loi sur les migrations, la loi nº 13.445 de 2017.

Biens à vendre

Tous les biens à vendre chez Villas in Brazil coûtent plus de R$ 1 million. Ce sont des maisons, des appartements et des îles à Rio de Janeiro, à Angra dos Reis, à Búzios, dans l’État de Bahia et à São Paulo. L’éligibilité de chaque bien dépend aussi de son emplacement, de l’origine des fonds et des documents, et doit être confirmée par un avocat spécialisé en immigration avant l’achat. Consultez prix et conditions auprès de notre équipe, et lisez aussi notre article sur le mètre carré le plus cher du Brésil, à Leblon.

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Publié le 24 mars 2025. Mis à jour le 25 septembre 2026. Sources : Résolution normative CNIg nº 36/2018 et Résolution CNIg/MJSP nº 46/2021, du Conseil national de l’immigration ; Metrópoles et Xinhua, pour le protocole signé au MIPIM et le nombre d’autorisations ; arrêté interministériel nº 12/2018, pour le regroupement familial.